BANKY LÁKAJÚ KLIENTOV NA NIŽŠIE ÚROKY PRI REFINANCOVANÍ HYPOTÉK

„Záujem o hypotéky a ich refinancovanie bol počas minulého roka vyšší,“ tvrdí Ján Šuda, odborník na osobné financie z PARTNERS GROUP SK. Môže za to podľa neho obava ľudí z nárastu cien nehnuteľností, ale aj vyšších úrokových sadzieb v bankách či postupného sprísňovania kritérií pri hypotekárnych úveroch. O možnosť mať lepšie podmienky pri hypotéke sa ukrátili tí, ktorí zažiadali o odklad splátok. Ak by chceli svoju hypotéku refinancovať a znížiť splátky, potrebujú banke preukázať dobrú platobnú disciplínu počas 12 až 18 mesiacov. „Vidíme tu prvé nepriaznivé dosahy odkladov splátok v rámci lex korona,“ dodáva Šuda. Prináša odporúčania, čo si pri refinancovaní hypotéky všímať a kedy sa vám oplatí.

Banky v reakcii na zvýšený záujem pri hypotekárnych úveroch v čase koronakrízy pristúpili k sprísneniu podmienok. Tie sa dotkli najmä podnikateľov a živnostníkov, ľudí žijúcich v zahraničí a spravidla klientov pracujúcich v službách a oblastiach najviac zasiahnutých pandémiou. „Aj keď sú možnosti, ako sa dostať k hypoúveru, pre tieto skupiny značne limitované, sú banky, ktoré poskytnú úver aj týmto klientom. Odporúčam však obrátiť sa na finančného odborníka, ktorý vie klientovi vysvetliť potenciálne riziká spojené s hypotékou a po analýze financií nájsť najvhodnejšie riešenie,“ hovorí Ján Šuda.   

MNOHÍ ZVAŽUJÚ REFINANCOVANIE, NO NEOPLATÍ SA KAŽDÉMU
Dosahy krízy na rodinné rozpočty a nižšie príjmy v domácnostiach sa odrazili najmä v záujme o refinancovanie hypoték. Hypotéka je totiž často jednou z najväčších položiek v domácom rozpočte a možné refinancovanie by prinieslo klientom nižšie mesačné splátky a úrokové sadzby pri hypotéke. „Refinancovanie hypotéky sa oplatí tým, ktorí majú úrokové sadzby vyššie ako 1 % p. a. Niektoré banky v súčasnosti poskytujú úrokové sadzby nižšie ako 0,5 %. Závisí to však aj od výšky úveru, pretože čím je nižší zostatok úveru, tým sú rozdiely vo výške splátok nižšie,“ upozorňuje odborník. Pri hypotekárnych úveroch vo výške 100 000 eur môže byť rozdiel na splátke pri úrokoch 0,5 % a 1 % p. a. približne 30 – 40 eur mesačne. Počítať však treba aj so všetkými poplatkami spojenými s refinancovaním úveru. Medzi nimi sú poplatky za zápis do katastra, za predčasné vyplatenie úveru, za znalecký posudok, ale aj iné, ako napríklad zriadenie bežného účtu v novej banke, ktorú o refinancovanie hypotéky žiadame.

POŽIADALI STE O ODKLAD SPLÁTOK? S REFINANCOVANÍM MÔŽE BYŤ PROBLÉM
Počas koronakrízy siahli mnohí po odklade splátok hypoték. V rámci lex korona mohli klienti bánk žiadať o odklad až na deväť mesiacov, a to bez negatívneho zápisu v úverovom registri. Odborníci na financie však od začiatku upozorňovali, že by malo ísť o najkrajnejšie riešenie pri snahe o zlepšenie finančnej situácie. Aj keď si klienti bánk odložením splátok dočasne uľavili, návrat k splácaniu úveru po skončení odkladu bol pre tých, ktorým sa situácia nezlepšila, finančným peklom. O druhý odklad splátok banku síce mohli požiadať, ale už iba so zápisom do úverového registra. „Zápis v úverovom registri môže skomplikovať komunikáciu s bankami pri žiadosti o budúce úvery, ale aj pri záujme refinancovať hypotéku. Tú môže banka odmietnuť. Klient po využití odkladu splátok môže refinancovať úver až potom, ako banke preukáže dobrú platobnú disciplínu. Hovoríme o období 12 až 18 mesiacov bezproblémového splácania úveru,“ upozorňuje odborník.

POISTENIE HYPOÚVERU CEZ BANKU: OVERTE SI, ČO VÁM KRYJE
Banky svojim klientom poskytujú rôzne balíčky hypotekárneho poistenia. V rámci základného balíka poistenia je klient krytý pre prípad smrti a plnú invaliditu. Pri rozšírenom balíku je poistenie doplnené aj o PN-ku či stratu zamestnania, no podľa Jána Šudu je nevyhnutné prejsť si poistenie s odborníkom, ktorý dokáže najlepšie poradiť, aké riziká treba mať v zmluve pokryté. „Nevýhodou poistenia v banke je poistenie len jednej osoby. Ak berie úver manželský pár, poistiť sa môže iba žiadateľ úveru, čiže len jeden z nich. Nevýhodou je tiež poistenie zahrnuté do splátok hypotéky. Ak chce klient zrušiť poistnú zmluvu, banka ho pokutuje podľa svojho sadzobníka,“ upozorňuje odborník. Ponuka poisťovní je tak podľa neho širšia a variabilnejšia. Ak klient uzatvára poistenie pre prípad smrti a invalidity cez banku, nárok má na plnenie často až od 71 % a v niektorých bankách až od 75 % invalidity. „U nás klientov poisťujeme pre prípad invalidity už od 41 %, čo je čiastočná invalidita a zároveň aj veľký rozdiel. Dôvod je logický – čiastočná invalidita je zastúpená v populácii v oveľa vyššej miere a invalidných dôchodcov s invaliditou nad 75 % je na Slovensku veľmi málo,“ vysvetľuje Ján Šuda. Samostatnou kapitolou je poistenie práceneschopnosti. Ak je klient minimálne 60 dní na PN, banka mu odpustí splátku úveru za tento daný čas, no nedostane nič navyše. Pri poistení pre prípad straty práce zase treba zvýšiť pozornosť pri výlukách a nastavených podmienkach, napríklad ako dlho musí byť klient nezamestnaný či iné. Banka rovnako vyplatí len splátku úveru za daný čas, pokým je klient nezamestnaný. „Určite odporúčam preštudovať si aj výluky z poistení, v ktorých často bývajú zahrnuté duševné choroby, ochorenie chrbtice, alkohol a mnohé iné,“ radí.   

ODPORÚČANIA ODBORNÍKA, AK HYPOTÉKU EŠTE LEN ZVAŽUJETE

    • SPOZNAJTE SVOJ ROZPOČET A AJ NEHNUTEĽNOSŤ, KTORÚ KUPUJETE
Aj keď na vlastné bývanie získate hypotekárny úver, nevykryje vám 100 % ceny nehnuteľnosti, ktorú kupujete. Preto potrebujete mať vytvorenú rezervu, ktorou dofinancujete zvyšok sumy. V opačnom prípade budete musieť siahnuť po doplnkovom spotrebnom úvere, čo navýši mesačnú splátku a finančne vás zaťaží na dlhé obdobie. Rovnako zvážte, či má nehnuteľnosť skutočne takú hodnotu, za akú ju kupujete. Overte si jej vek, okolie, stavebné vyhotovenie, občiansku vybavenosť, ale aj potenciálnych susedov.

    • POČÍTAJTE AJ S POPLATKAMI PRI VYBAVOVANÍ HYPOTÉKY
Peniaze navyše budete potrebovať aj pri rôznych poplatkoch, ktoré sú spojené so získaním hypotéky. Spravidla ide o poplatky za kataster, znalecký posudok, v niektorých bankách aj poplatok za poskytnutie úveru a poistenie nehnuteľnosti, ktoré si banky vyžadujú.

    • ROZMYSLITE SI, AKO DLHO ÚVER CHCETE SPLÁCAŤ
Mnohí chcú hypotéku vyplatiť čo najskôr, preto si pri nej nastavujú menej rokov na splatenie úveru, čo však znamená oveľa vyššiu splátku na úvere. Treba pozerať na to, že finančná situácia sa v rodine bude meniť. Dobrým príkladom sú deti a materská alebo rodičovská dovolenka, pri ktorých spravidla dochádza k výraznejšiemu zníženiu mesačného príjmu. Taktiež treba pozerať pri hypotéke na dĺžku fixácie úveru a úrokovú sadzbu.

    • ZMLUVU K HYPOTÉKE ČÍTAJTE S POROZUMENÍM
Dôkladne si prečítajte všetky podmienky uvedené v zmluve. Pozrite sa na to, aké poplatky sa viažu so zmenami, ktoré by ste neskôr museli zapracovať do zmluvy, aké pokuty vám hrozia pri nedodržaní podmienok, poplatky pri bežnom účte, na ktorý je hypotéka naviazaná, poistné podmienky a výluky na zmluvách a za akých podmienok je možné predčasné vyplatenie úveru alebo jeho časti.